[KNS뉴스통신=김관일 기자] 정부가 4일 관계부처 합동으로 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’은 ‘획기적 규제 완화’·‘절차는 대폭 간소화’·‘이익은 함께 공유’의 3대 기본원칙에 기초하고 있다.

먼저 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제를 푼다.

도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시․건축규제를 완화하고 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠다는 것이다.

다음으로 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화 한다.

공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축한다.

이에 따른 결과로 발생하는 이익은 함께(多) 공유한다.

규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠다는 것이다.

획기적 확대방안 주요 내용

정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’은 2025년까지 수도권 약 61만 6000호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 총 83만 6000호의 신규 부지를 확보한다는 것이다. 금번 대책에 따라 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모에 달한다.

금번 83만 6000호 중 약 57만 3000호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26만 3000호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.

기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로 이는 역대 최대 수준 공급 대책이라고 할 수 있다.

이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출했다.

도심 공공주택 복합사업+소규모 재개발(약 30만 6000호)

‘도심 공공주택 복합사업(3년 한시)’을 신규 도입해 노후‧슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권‧준공업지‧저층주거지 등을 신속 정비한다. 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다.

토지주‧민간기업‧지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH‧SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면 국토부‧지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)된다. 이는 도시재편, 주택공급이라는 공익성을 감안해 공공주택 특별법으로 추진한다.

또 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3가 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)으로 진행된다.

이와 함께 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다. 이를 위해 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세)을 도입한다.

또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자‧영세상인 이주‧생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획이다.

정부는 향후 ‘도심 공공주택 복합사업’으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발할 예정이다.

역세권(5000㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조․유통 위주로 저밀 개발돼 있는 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로,낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시규제를 완화하고 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경‧육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.

또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설해 주택공급을 활성화하고 낙후된 환경을 개선한다.

지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시‧건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이다.

김관일 기자 ki21@kns.tv

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