유령도시에서 쇼핑센터의 메카로
귀곡산장에서 엔터테인먼트 시설로
[KNS뉴스통신=백영대 기자 / 사진=권지영 사진팀장] 2011년 말 서울시장 취임 후 ‘가든파이브’를 방문한 박원순 시장은 슬럼화 된 상가를 보고는 귀곡산장이라 표현했다.
청계천 복원으로 터전을 잃어버린 상인들을 위해 조성된 ‘가든파이브’는 이주 예정 상가 6600여 곳 중 2천 곳도 이주를 못 했다. 상가의 2/3가 공실 상태로 됐고 결국, ‘가든파이브’상가는 슬럼화됐다.
입지가 나빴고, 상가를 뒷받침 해줄 인프라 시설이 전무했다. 무엇보다 분양가가 높았고 사업성이 없었다.
청계천 복원은 정치적 상상으로 시작됐다. 모든 사업 추진에는 ‘좋음’과 ‘나쁨’이 있듯이, ‘가든 파이브’는 그렇게 청계천 복원의 나쁜 후유증으로 탄생한 골칫거리가 됐다.
박원순 시장이 ‘가든파이브’를 ‘귀곡산장’이라 표현했던 여파는 예상보다 컸다.
“그러잖아도 죽어 있는 ‘가든파이브’를 악의적으로 표현해서 ‘가든파이브’를 더 궁지로 몰아넣었다”고 상인들은 박 시장을 원망했다.
박원순 시장은 이명박, 오세훈 두 전임 시장이 못했던 가든파이브 활성화라는 힘든 과제를 떠안게 됐다.
가든파이브 위기 해결···소방수 ‘김인호’
김인호 가든파이브 라이프 대표는 가든파이브 대책회의 T/F 상업·유통전문가로 참여했다.
그는 서울 불광동 팜 스퀘어에 NC백화점을 입점시켜 활성화에 성공한 경험을 가지고 있었다. 서울시와 SH공사가 힘을 합해 가든파이브 활성화를 위한 T/F를 만들었다. 거기에 그가 상업·유통 전문가로 참여하게 됐고, 2013년 공모를 통해 가든파이브 라이프 대표를 맡게 된다.
김인호 대표는 고려대학교 경제학과를 졸업하고 일본에서 경제학을 공부했다. 현대백화점 기획조정실, 사업개발팀을 거쳐 현대백화점 일본 주재과장, 현대유통연구소장, 전략기획팀장을 역임하면서 18년 동안 창의와 융합의 상업·유통실무를 담당했다.
그는 2005년 현대백화점을 나와 불광동 팜 스퀘어 분양쇼핑몰을 NC백화점에게 일괄임대 해 활성화를 성공시켰다.
“분양쇼핑몰은 태어나서는 안 되는 비즈니스모델이다”라고 김인호 대표는 단언했다.
김 대표는 “쇼핑몰은 기획과 개발 그리고 운영과 관리라는 네 가지 키워드가 일체화돼야 하는데, 분양 쇼핑몰은 기획 개발만 하고 운영 관리를 하지 못하는 구조다”라고 분양쇼핑몰을 규정했다.
그의 말을 빌리면 분양쇼핑몰은 근원적으로 개발자들이 분양 후 ‘먹튀’를 하게 되는 구조란 것이다.
상업시설의 요체는 홍보와 마켓팅을 통한 유지 관리인데, 분양쇼핑몰은 개발주체가 홍보와 영업마켓팅을 하지 못함으로써 나락으로 떨어질 수밖에 없다는 것이다.
가든파이프에 이주해온 2000여 상가들은 대출을 받거나 빚을 진 상황이었다. 장사는 안되고 운영비와 관리비의 부담은 가중됐다. 여기에 더해 언젠가는 임대료를 잘 받을 수 있을 거라는 ‘희망고문’이 상가주들을 더욱 힘들게 했다.
박원순 시장에게 위기 진화 소방수 임무를 부여 받은 김인호 대표는 ‘가든파이브’의 가치를 올려야했다.
“개개인이 가치를 올릴 수 없었다. 대형 백화점을 입점 시켜야 했으며, 더불어 상가주들이 비교적 높은 임대료 수익을 보장 할 장치들이 필요했다“고 그는 회고했다.
김인호, 새로운 비즈니스 모델을 만들다
가든파이브는 텅 빈 상가, 슬럼화된 상가라는 오명의 상징이었고, 공공디벨로퍼 정책주도가 실패한 집합건물사례로 평가받았다.
김인호 대표는 “목표는 가든파이브 활성화였고, 활성화의 핵심가치를 상생, 협력, 도시재생으로 확립했다”고 밝혔다.
김 대표는 청계천이주상인 및 소상공인과 대기업사업자 간의 상생과, 공기업과 대기업 간 협력을 기반으로 두고 활성화를 기획·시행했다.
그리고 그는 각 구역의 대표를 선출해 구분소유자들의 의사소통채널인 ‘상가활성화추진위원회’를 조직화했다.
‘상가활성화추진위원회’는 비활성화 구역 구분소유자의 자발적이고 적극적인 참여를 통해 구성됐다.
가든파이브 활성화의 주체는 상가소유자였다. ㈜가든파이브라이프는 활추위의 사무국 역할을 하며, 활추위의 중심축으로서 주요 행정업무를 관장하고 구분소유자, 서울주택도시공사, 대형테넌트 간의 의사소통채널역할을 했다.
올해 4월에 상가주 3000명 동의를 받아 5월 26일 ‘현대시티몰’을 오픈했다. 매출액이 올라가면 임대료가 상승하는 계약으로 Win Win의 상생구조 였다.
김인호 대표는 “현대시티몰 일괄임대 성공은 여러 가지 특징과 의의를 갖는다”고 말했다.
“현대시티몰 일괄임대 계약은 기존 NC백화점, 엔터식스 일괄임대 계약의 단점과 불확실성을 보완해 임대인에게는 합리적인 임대료를 임차인에게는 장소활용의 비전을 제시해 상호이익이 되는 계약”이라는 말하는 김 대표의 표정엔 자부심이 가득했다.
이 계약은 기존 입점상인들의 활성화를 유도했고, 비활성화 구역의 일괄임대 가능성을 확대함으로써 가든파이브 전체 활성화의 기틀을 다졌다.
여기에 더해 상생·협력·도시재생 가치에 입각해 민·관이 새로운 상가활성화 모델을 구축하고 지역사회발전과 상권의 변화에 긍정적으로 부응하고 변화했다.
또한, 현대시티몰 종사자들을 채용박람회를 통해 송파구 주민을 우선적으로 채용함으로써 인근 지역경제 활성화에 기여했다.
이제, ‘가든파이브’는 현대시티몰 입점을 통해 단순한 분양상가를 넘어 안정된 임대수익을 창출할 수 있게 됐다.
분양상가의 새로운 비즈니스 모델이 탄생한 것이다. 이는 전국의 흉물로 변해가는 분양상가의 활성화에 답이 되어 줄 수 있을 것이다.
가든파이브 활성화 성공에는 불광동 팜 스퀘어 성공경험을 바탕으로 과학적 현실 분석과 올곧은 신념으로 가든파이브 활성화를 추진한 상업·유통 전문가 김인호가 있었다.
가든 파이브, 서울 동남권 유통업을 선도하는 복합쇼핑몰
“가든파이브라이프의 향후 추진목표는 비활성화 구역 일괄임대”라고 김인호 대표는 힘줘 말했다.
가든파이브라이프는 현대시티몰이 입점함으로서 입점률이 크게 상승하고 대한민국 최초로 2개의 백화점이 입점한 쇼핑몰이 됐지만, 아직도 9%의 공실이 남아있다.
김 대표는 이에 대한 해결책으로 “비활성화 구역에 대형테넌트 유치를 계속해서 추진 중에 있다”고 밝혔다.
입점 추진 테넌트는 이미 백화점 2곳이 입점해 있으므로, 입점해 있는 상인들이나 쇼핑몰과 조화를 이룰 수 있는 업체를 유치해야 한다는 것이다.
또한, 그는 “가든파이브라이프에 입점해 있는 소상공인들이 리테일러의 능력을 키우기 위한 방안도 모색하고 있다”고 말했다.
가든파이브의 시초가 된 청계천은 부문별로 도매시장의 성격을 가지고 있다. 수족관, 전기조명, 완구 등 도매기능을 소매기능으로 특화시킬 수 있는 아이템을 강화해 가든파이브라이프를 도·소매 상점이 공유할 수 있는 플랫폼으로 만들 계획이라는 것이다.
상업·유통 전문가 김인호 대표가 구상한 가든파이브의 미래 제시가 이어진다.
그는 “구체적인 방안으로 가든파이브 라이프를 구성하고 있는 4개 건물의 5~7층은 NC백화점과 현대시티몰이 키즈카페, 유아, 아동 용품 존을 구성하고 있다”며, “리빙관 5층에는 청계천에서 이주해온 문구, 완구업종 소상공인들이 입점해 있어 리빙관의 공실이 많은 층을 활용해 이와 연계되는 어린이 체험관과 테마파크를 유치할 것”이라고 밝혔다.
김 대표는 “이를 통해 유아, 아동관련 학부모 등의 집객 효과가 실현되면 소상공인과 기존입점 백화점들이 모두 상생할 수 있을 것”이라고 말했다
이외에 현재는 업무시설 용도로 주로 사용되는 리빙관·테크노관 7~9층으로 인해 MD의 수직적 연계성이 미흡한 부분의 보완을 위해 리빙관·테크노관 7~9층 역시 테넌트 유치를 추진할 것이라고 했다.
“고객에게 편안한 놀이공간을 제공하는 CGV를 활용해 고객을 유인하고, 중고가인 현대시티몰의 아울렛 상품 고객과 중저가의 상품에 강점을 가진 NC백화점 간의 상호 보완적인 관계를 활용해 시너지 효과를 유도하고자 한다”
가든파이브의 앞으로 갈 방향에 대한 김인호 대표의 확고한 의지와 신념이다.
가든파이브라이프는 초대형 건물로 대형백화점 뿐 아니라 중소상인과 이외의 여러 테넌트들이 한곳에 몰려 있는 곳이다.
국내 어디에서도 찾아보기 힘든 다양한 특성의 테넌트들이 모여 있는 곳으로 여러 대기업과 중소상인 등이 상생하는 국내 최초의 상생협력 모델이 될 수 있을 것이다.
김인호, 그가 제시한 비전이 제대로 추진된다면 가든파이브는 급속도로 발전하는 서울 동남권 유통업을 선도하는 복합쇼핑몰이 될 것이다.
백영대 기자 kanon333@hanmail.net
