수익형부동산에 대한 관심이 뜨겁다. 장기적으로 저금리 기조가 계속되고 있고, 베이비부머들의 은퇴와 경기침체, 미국금리인상 등 국내외 경제 불안이 금융권의 불확실성을 키우며 비교적 안정자산인 부동산으로 투자금이 몰리기 때문인 것으로 풀이된다.

특히 수익형 부동산 투자는 기대수익률이 5%이상이고 매달 월세를 받을 수 있다는 점에서 점점 불확실해져가는 미래상황에 차익형부동산보다는 상대적으로 리스크가 적고 안정적인 수익을 주는 수익형부동산을 선호하고 있다.

정부 역시 수익형 부동산 투자를 반기고 있다. 1~2인 가구가 급속히 증가하면서 월세를 선호하는 사람이 많아졌기 때문으로, 정부는 국민들의 주거문제를 해결하기 위해 월세주택을 많이 공급해야만 하는 입장에 놓여있기 때문이다.

이에 따라 수익형 부동산에 대해 취득세, 재산세, 임대소득세 감면 등의 혜택을 제공하는 등 지원을 늘리고 있어, 앞으로 임대주택에 대한 수요는 계속 늘어날 것으로 보여 수익형부동산의 투자 전망도 아주 밝은 편이라 할 수 있다.

그렇다면 수익형 부동산 투자 시 주의할 점은 없을까?

수익형 부동산은 월세를 통한 고정수입 확보가 가능하다는 점에서 노후대비로도 각광을 받는다. 그래서 대출을 끼고서라도 수익형부동산에 투자하는 사람들이 많아졌다. 금리가 인하되면서 낮은 대출금리를 이용한 투자가 가능해졌기 때문이다.

하지만 향후 금리가 인상되었을 때 수익률이 하락할 수 있다는 점은 염두해야 한다. 또 수익형 부동산은 공실이 생기면 바로 수익률이 하락하기 때문에 안정적인 수익률과 공실률이 적은 입지선정이 매우 중요하다.

고정적인 수요를 기반으로 하는 안전한 입지의 선정(공실률 ↓)

최근 수익형 부동산의 경우 공급은 늘고 수익성은 하락세에 있어 꼼꼼히 따져 선택해야 한다. 먼저 철저한 입지 분석이 '우선'입니다. 원룸, 오피스텔 또는 상가와 같이 임대수익을 주 목적으로 소유하게 되는 수익형 부동산은 말 그대로 수익이 잘 나와야 비로소 가치를 인정받기 때문이다. 수익이 잘 나오기 위해선 임차수요가 풍부해야 하고, 임차수요가 많은 입지의 상품을 제대로 골라 선택하는 것이 투자의 핵심이다.

임차수요가 공급보다 많고 지역 내 자족기능과 역세권 등의 조건을 갖춘 경우 유입수요를 기대할 수 있우며, 무엇보다 특정 수요를 기반으로 하는, 예를 들어 지방 대학가원룸에 기숙사가 들어오는 경우, 조선·제철 공장주변 원룸, 오피스텔, 상가의 경우 경기불황으로 임차인 수요가 줄거나, 상권이 죽은 경우 등 악재 발생 시 수요가 크게 줄 수 있는 부동산 대비 변동성이 적은 고정수요, 예를 들어 주간활동인구가 많은 곳과 가까운 지역으로 서울의 강남, 명동, 종로, 여의도 등 접근이 수월한 곳을 선택함으로써 공실 방지 및 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

안정적 수익률

현재 낮은 대출금리를 이용한 투자가 가능하지만, 향후 금리 인상 또한 감안하지 않을 수 없다. 특히, 무늬만 수익률의 함정에 속지 말아야 한다. 오피스텔이나 상가의 홍보물의 경우 '연 수익 몇%, 몇 년간 보장' 등의 문구를 쉽게 찾아볼 수 있어 마치 은행이자처럼 매달 고정수입이 지속적으로 들어올 것 같지만 현실은 다르다.

당장 1년 후 해당 지역의 상권 변화로 임대료 수준이 달라질 수 있고, 단 1개월이라도 공실이 발생할 경우 수익률에는 변화가 생긴다. 또 세금은 물론 대출을 받았을 경우에는 은행이자까지 고려해 꼼꼼히 따져봐야 한다.

수익률을 계산할 때 단순 수익률인지 대출을 포함한 것인지, 나아가 임대보증금까지 산정한 수익률인지 명확히 따져보고 분양업체에서 수익 창출 위해 무리하게 (예상)수익률을 끌어올린 것은 아닌지도 면밀히 따져보아야 한다. 몇 달 정도 지나면 도저히 예상했던 수익이 나지 않아 임대를 그만두는 경우가 적지 않기 때문이다.

팔아야 할 때 팔 수 있어야 한다(환금성)

부동산 투자는 비교적 안정자산에 투자한다는 장점이 있지만 환금성에 대한 약점이 있다. 살 때와 팔 때를 고려해 반드시 환금성도 따져봐야 한다. 아무리 잘 나가는 상권도 주변 지역의 개발과 교통의 변화, 각종 사회적 이슈에 따라 불황기를 맞을 수 있으며, 또 개인 사정에 의해 부동산을 정리해야 할 경우도 충분히 발생 가능하기 때문이다.

이런 경우 오피스텔이나 상가를 쉽게 정리하고 나올 수 있는 환경인지도 미래의 리스크 대비차원에서 중요한 고려사항이 된다. 돈이 필요할 경우 상가를 내놓으면 팔려야 하는데, 상권은 한 번 죽으면 회복되기가 어려워 갈아타기가 잘 안되는 경우가 대부분이기 때문에 결국 현금화가 어렵다는 점도 투자 전 반드시 고려해야 한다. 원룸, 오피스텔의 경우도 마찬가지로, 주변환경 변화로 공실률이 높아 수익률이 떨어진 경우 매도가 쉽지 않은 것은 당연한 결과이다.

수익형부동산이 저금리와 미래에 대한 불확실성이 큰 지금의 시대에 비교적 안전한 투자 상품임에는 틀림없지만, 리스크 역시 간과해서는 안 된다. 안전한 투자를 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다”며 “ 전문가의 컨설팅을 받아 수익성이 있는 매물을 매입하고 매입 후에도 상품의 상품성을 증대시키기 위해 꾸준하고 체계적인 관리를 진행해야 한다.

KNS뉴스통신 kns@kns.tv

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