따라서 정비사업조합(이하 조합)은 고시된 ‘정비사업의 시공자 선정기준’에 정하고 있는 절차와 방법에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 그러나 ‘정비사업의 시공자 선정기준’은 조합원 총수의 과반수가 직접 참석하여 의결을 하여야 하는 특별의결정족수 적용과 함께 서면결의서 운영 방법 또한 조합원의 의결권 행사를 제한하거나 총회의 성립과 운영에 상당한 지장을 초래하는 문제점으로 나타나고 있다.
‘공공관리 시공자 선정기준’은 국토교통부 장관이 고시한 ‘정비사업의 시공자 선정기준’을 근간으로 하고 있으며, 입찰의 방법과 그 절차를 구체적으로 명시하고 있고 입찰 관련 서식까지 첨부하였을 뿐만 아니라 입찰에 관한 각 단계마다 공공관리자의 검토를 받도록 하는 등 입찰에 관계된 자의 목적을 달성하기 위한 일탈 행위를 원천 봉쇄하고자 하였다.
그러나 워낙 방법이 치밀할 뿐만 아니라 다단계의 절차를 거쳐야 하므로 시공자 선정 계획을 결정하여 총회를 개최할 때까지 무려 3개월여가 소요되므로 조합의 운영과 사업시행에 소요되는 재원을 외부로부터 차입할 수밖에 없는 정비사업의 특성상 결코 짧지 않은 입찰 기간이 정비사업에 미치는 영향 또한 고려해 보아야 할 것이다.
도정법이 시행되기 전에는 조합설립추진위원회를 구성하게 되면 곧바로 시공자를 선정하기도 했기 때문에 사업시행 과정에서 늘 공사비 인상에 대한 논란이 뒤따를 수밖에 없었다. 그러나 그때에는 시공자만 선정되면 주택 가격이 올랐으니 토지등소유자들 또한 하루빨리 시공자가 선정되기를 바랐으며, 시공자 선정을 위한 총회는 늘 축제 분위기였다. 그 당시 토지등소유자들은 잔칫집 분위기를 즐기듯이 시공자의 적극적인 홍보 활동의 중심에 있었으며, 입찰 전 과정이 불과 1개월도 채 되지 않는데도 누구 하나 그를 따지지 않았다. 그리고 시공자 선정을 위한 총회장에서 연예인들이 흥을 돋우는 일이 관례처럼 되풀이되고 있었으나 손에 쥐여 주는 푸짐한 선물을 받아 들고는 잠시나마 각박한 일상을 잊은 채 여흥을 즐기곤 하였다.
그러나 이제 시공자선정총회가 가뭄에 콩 나듯 하면서 분위기 또한 영 시원치가 않다. 하늘 높은 줄 모르고 오르던 아파트 가격이 하향 곡선을 그리며 일부 지역 외에는 아파트 매매는 물론 할인 분양을 해도 미분양분이 적체되어 애물단지가 되고 말았으니 정비사업을 외면하는 건설업자를 원망할 수도 없게 되었다. 결국 시공자 선정 입찰공고를 냈다가 입찰에 참가하는 건설업자가 없어 번번이 유찰되는 조합이 속출하게 되었으며, 특히 시 조례에 따라 인가된 사업시행계획서를 반영한 설계도서를 작성하여 입찰에 부쳐야 하는 조합의 경우에는 사업시행인가를 받았음에도 개점휴업 상태가 될 수밖에 없게 되었다.
‘정비사업의 시공자 선정기준’은 시공자 선정 단계에 이르러 건설업자들끼리 물밑 작업이 치열한 일부 특정 지역의 시공자 선정 과정에는 적용의 필요성을 부인할 수 없으나 건설업자가 관심을 두지 않는 지역에서는 크게 소용이 없게 되었다. 건설업자가 사업에 참여하기를 꺼리는 정비구역의 경우에는 다단계의 입찰 절차를 거쳐 공고를 해도 번번이 유찰되거나 극소수의 건설업자만이 입찰에 참가하여 가까스로 입찰이 성립되는 게 작금의 현실이다.
따라서 입찰이 성립되어도 조합이 대의원회에서 총회에 상정할 건설업자를 선택할 수 있는 여지가 없게 되었으니 공정성에 대한 시비 대신 입찰에 참가한 업체와 집행부의 근거 없는 유착설 등 유언비어가 난무하여 조합원들의 실망감을 키우고 있는 실정이다.
그런데 그 어려움 속에서 시공자선정총회를 준비하는 조합 집행부는 ‘정비사업의 시공자 선정기준’ 제14조(총회의 의결 방법)로 인해 가까스로 성립된 입찰이 총회의 의결정족수가 문제가 되어 무산될 수도 있다는 위기감으로 마음을 졸이게 되었다. 시공자 선정에 대한 의결 방법은 조합원 총수의 과반수가 직접 참석하여 의결하여야 하며, 총회에 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나 직접 참석자의 수에는 포함되지 아니한다.
도정법 제24조제5항 규정에 정비사업의 시행 과정에서 가장 중요하다 할 수 있는 사업시행계획과 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 경우에도 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하면 되는데 구태여 조합원 총수의 과반수가 직접 참석하도록 정한 이유야 있겠지만 시공자선정총회를 앞두고 있는 조합 집행부가 밤잠을 이루지 못하는 가장 큰 걱정거리가 되고 있다.
또한 ‘정비사업의 시공자 선정기준’은 “서면의결권 행사는 조합에서 지정한 기간과 시간, 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출하여야 한다”는 규정을 두어 조합원이 서면으로 의결권을 행사하는 방법을 정하고 있다. 따라서 시공자선정총회 개최 공고를 한 조합은 특정 장소에 서면결의서함을 비치하고 조합원들로 하여금 시공자 선정의 건에 대한 투표를 하도록 하는 한편 시공자 선정의 건을 제외한 안건은 별도의 서면결의서에 의사표시를 하여 직접 제출하거나 우편으로 송부하도록 안내하고 있다.
그런데 조합은 총회 당일 조합원이 개인 사정으로 총회장에 올 수 없기 때문에 따로 시간을 내어 조합이 정한 장소까지 와서 시공자 선정에 대한 투표를 했는데도 불구하고 과반수의 직접 참석자를 확보하기 위해 이미 투표를 한 조합원에게 총회에 꼭 참석해 달라고 간곡히 부탁을 하게 된다. 이는 조합원의 입장에서 볼 때 납득하기가 쉽지 않다. 그리고 조합원이 “각종 선거에서 부재자투표를 했을 때 그것으로 끝나는 게 당연하지 않느냐?”고 논리적으로 반문하게 되면 얼핏 대답하기도 어려울 뿐만 아니라 ‘정비사업의 시공자 선정기준’의 관련 규정을 들어 긴 설명을 해야 하니 번거롭기도 하다.
조합원이 조합이 정한 서면결의서 제출 기간과 시간 및 장소에 직접 나와 시공자 선정의 건에 대한 투표를 했다면 당연히 직접 참석자로 인정되어야 할 것이다. 그리고 시공자 선정이 정비사업의 중대사이기는 하나 사업시행계획과 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회에 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다면 시공자 선정 역시 동일한 의결정족수를 적용하여 조합원의 권리 중 하나인 총회의 의결권 행사를 제한하지 않도록 개선되어야 한다는 목소리가 높다.
육근호 정비기획원장 pjp78@naver.com
